文华财经收购期货公司降价不拿地护资金链 开发商目标客群锁定刚需

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  • 来源:金瑞研究:海外疫情加剧,有色金属价格走向如何?

  在文华财经收购期货公司房地产行业接连受到调控和加息的影响下,房地产企业对未来的发展方向也做出了应对。

  记者接触的开发商文华财经收购期货公司都表示,在加息以及调控政策的接连影响下,开发商未来的动作会更加谨慎。

  资金链安全最重要

  杭州某开发商向记者表示:“加息和近期14个城市相继出台的限购令都是政府向公众表达出一个声音,即在通货膨胀背景下不能抢购房子。”

  上述开发商表示,10月21日,统计部门将要发布9月份以及第三季度经济运行数据,预计CPI增长速度将会比较快。因此在此之前,政府先后出台了限购令以及采取加息的措施,相当于打预防针,避免由于通货膨胀为了资产保值而抢购房子的现象出现。

  实际上,加息周期开始阶段,对房地产市场的影响并不大,其影响是一个渐进的、累加的过程,往往是进入加息周期的后半段甚至最后一次后,房地产市场才会受到显著影响。

  按目前人民币存贷款基准利率上调0.25%计算,据东兴证券计算,万科、招商、保利和金地增加的贷款利息分别约为5000万元、2800万元、10000万元和4000万元。

  贝塔策略工作室合伙人杜丽虹对记者说:“虽然0.25%的幅度对房地产企业难以造成直接的影响,但是从目前宏观经济的走势看,未来有进入持续加息通道的可能性,因此房地产企业对加息的影响都持谨慎观望的态度。”

  在加息的消息出来后,记者采访了多位开发商,他们都向记者表示,公司层面都清楚地看到政策对房地产行业的影响,在未来将会首先确保资金链的安全,开发适销对路的产品。

  国内某大型开发企业人士向记者表示:“公司在内部开会时明确表示,要服从政府对房地产行业的调控,公司楼盘的价格会采取更多的优惠措施。”

  大连海昌集团副总裁胡斌向记者表示:“加息确实会对购房者的预期产生影响,对于开发商来说,应对的策略就是以开发刚性需求楼盘为主,不再以投资性需求为主要客群。”

  上述杭州开发商表示:“现在能做的就是认清形势,不要拿地。实际上,从4月份新国十条出台后,我们文华财经收购期货公司已经不再拿地了,因此资金链没有出现很大的问题。”

  但是,杜丽虹认为:“目前开发商对未来的预期并没有达成一致。从短期看,开发商并没有太多快速降价的可能。与2007年到2008年持续加息的情况不同的是,房地产企业现在的财务情况比较好。从财务报表看,虽然连续出台调控政策以及加息,但是房地产企业的资金状况从现在到明年上半年都是没有问题的,大多数企业并没有出现比较大的资金缺口。”

  目标客群转向刚需

  目前,加息以及调控政策加深了人们对房价下跌的预期,从而引起购房者的观望。但是,也有业内人士认为,在通货膨胀的预期下,房子仍然是一种资产保值的工具。

  上述杭州某开发商就认为,基于对通货膨胀的预期,会有一部分人出于资产保值的目的仍然会把资金投向房地产,但是限购令的出台还是会限制一部分人购房的需求。因此,虽然有人将资金投向房地产,但是数量不会出现非常大的增长。

  胡斌则认为市场的需求仍然存在。他表示,公司将楼盘的主力客群由投资客户转向刚性需求客户就是仍然看好市场的需求,而且这种刚性需求并不是狭义的90平米以下的户型,而是在各个不同层面的户型中都存在这种刚性需求的客户,公司下一步将会进一步研究适合这类型客户的楼盘。

  此外,有专家认为,此前因住宅市场受政策调控而进入商业地产的企业将会因加息面临困难。但是,DTZ戴德梁行研究部华北区主管魏东认为:“加息对于住宅市场的影响要大于商业地产。”

  她对记者说:“专注于住宅的开发商追求快速回报,资金需要在两三年的时间里回笼。以商业地产为主的开发商虽然会因基准利率上调导致额度外的支出,但是他们资金实力雄厚,且自有资金的储备占更大比例,能够适应更多的变化。”

  星摩尔集团CEO白浪在乐宾百货正式入驻沈阳星摩尔购物广场签约仪式上对记者说:“商业地产需要长期持有,因此只要开发商资金实力雄厚,找到好的地点,不论是一线城市还是二线城市都可以获得很好的发展。”